2019年年来，房地产金融行业整体估值下降明显。相比之下，轻资产、低债务的物管管理金融行业在民营企业消费市场认知度更高，于是，地产商已经开始纷纷分拆物管申报上市。

不过，受到美联储大幅加息和加息等因素影响，今年一季度联交所新股发行消费市场跟随亚洲地区新股发行消费市场行情，股权总市值和数目都并行下滑。

截至6月22日，今年年来联交所有24只新股发行申报上市，股权融资约178万港币，相对2021年一季度46只新股发行股权融资2130万港币，新股发行数目下跌48%，股权融资总额收紧92%。

随着时间迈入6月中旬，香港股市IPO消费市场已经开始回暖。自6月30日至7月中旬，鼎泰云、伟立控股公司、智云健康、润迈德、聚润服务项目、朱雀云、中康控股公司、读书郎、衢州供热、梅埃睿智、神经外科神经科学等公司将陆续在联交所SSD申报申报上市。

香港股市专修获悉，当中有一只物管股——聚润发展辖下公司聚润服务项目将于7月8日在联交所SSD申报申报上市。

依照聚润日常生活服务项目招股附件内容， 聚润服务项目拟亚洲地区发行3334亿股股权，当中香港发行股权333.4亿股，国际发行股权3000.6亿股，另有15%当期配股权。预期定价日为6月30日，发行价将为每股发行股权5.30-7.92港币。

两次递表终降落，聚润日常生活服务项目的基本面能够触动民营企业消费市场吗？

高A43EI235E年增长，低织田难改立

聚润服务项目总部于青岛市潍坊市，自2006年成立年来，经过多年发展，经营范围已覆盖青岛市大部分县级市和北京和长春。

依照竖院的资料，聚润服务项目在2022中国物管服务项目十强企业中综合实力排名第一41位。

单独看聚润服务项目的销售总收入，发展速度较为丰厚。

依照招股，聚润日常生活服务项目总收入以34.7%的A43EI235E成长率从2019年的3.21亿减至2021年的5.83亿。

从总收入来源看，招股披露聚润日常生活服务项目的总收入主要有三部分构成：物管管理服务项目、非物业公司产品服务服务项目、街道社区产品服务服务项目，2021年分别占销售总收入比43.8%、35.1%、21.1%。

不过，聚润服务项目的总收入大多来自控股公司，业务对外拓展程度很低。

就占比最高的物管管理服务项目而言，于2019年、2020年及2021年，聚润发展集团开发的物管提供物管管理服务项目产生的总收入分别为人民币178.1百万元、人民币197.9百万元及人民币224.0百万元，分别占比98.7%、97.0%及87.7%。

除了近九成的总收入来自控股公司，聚润服务项目业务过度集中于山东地区，大多是控股公司提供的物管管理业务。

2018年至2020年，聚润日常生活服务项目来自聚润发展所开发物管的在管总建筑面积分别约占公司在管总建筑面积的98.6%、99.8%、76.6%。

另一方面，聚润服务项目的织田率偏低，成本管控能力有待提高。

于2019年、2020年及2021年，聚润服务项目整体织田率分别为17.4%、19.8%及 25.4%。依照竖院的资料，于2019年及2020年，其整体织田率分别低于物管服务项目十强企业的平均织田率。2021年，也只是略高于物管服务项目十强企业的平均织田率。

究其原因，主要是成本管理做得一般。

首先，聚润服务项目2020年为山东商业余下集团开发的项目提供物管管理服务项目出现毛损，主要由于管理山东商业余下集团开发的项目数目有限，且在这些项目的早期运营阶段产生的成本相对较高。

其次，聚润服务项目为独立第三方开发的项目提供物管管理服务项目也在2019年、2020年连续两年出现毛损，管理若干公共设施成本相对较高。

聚润服务项目还以相对较高的价格采购及租赁专门设计用于收集及运输建筑垃圾的垃圾车。

难以摆脱对所属地产公司的依赖，是众多物管企业面临的难题。那么，终于登陆联交所的聚润服务项目该如何赢得消费市场青睐？

物管板块低景气，金融行业突围跑马圈地

物管板块现在面临的问题是，申报上市企业越来越多，二级消费市场却并不看好。

依照竖研究院数据，2021年末物管金融行业申报上市企业数突破70家。与此同时，自2021年4月被推出年来，恒生物管服务项目及管理指数累计下跌了53%。

来源：同花顺

相比房地产企业，物管企业更加轻资产，但由于人力成本上升和物管管理费收取困难等问题，物管企业织田率水平较低。

依照聚润服务项目披露，该公司认为经营中可能存在：未必能向物业公司、住户及物管开发商收取物管管理费，可能产生贸易应收款项减值亏损；无法保证能按有利条款取得新的物管管理服务项目合约或重续现有物管管理服务项目合约等风险。

物管金融行业真的如此不景气吗？

事实上，尽管目前扎堆申报上市的物管股在民营企业消费市场上并没有全部受到资金的青睐，新股发行IPO也屡破发，但物管仍然是一个拥有较高成长潜力的赛道。

依照《房地产蓝皮书》预测，2025年，物管管理金融行业的管理规模将达到430亿平方米，经销售总收入入将超过2万亿。放眼未来，中国物管管理公司的预期总总收入预计将自2022年的7169亿增加至2026年的8778亿，A43EI235E成长率为5.2%。

竖控股公司物管事业部常务副总经理牛晓娟也认为，物管处于黄金十年的开头，物管管理金融行业的发展整体相当于房地产金融行业十年前。

目前来说，物管金融行业正处于扩张期，跑马圈地仍然是见效快的良方。

依照牛晓娟女士观点，对于物管金融行业发展有四条战略建议：

· 速度：因管理面积大概率保持高速增长，高频率的收购。

· 广度：以住宅为基本盘，广泛布局非住宅赛道。

· 深度：中小型企业立足于现有领域深耕，稳扎稳打提升区域密度，同时为以后开展产品服务服务项目奠定基础。

· 厚度：做强团队，健全机制，释放人才潜能。

香港股市专修了解到，物管巨头们如今都在加速收并购，不断扩大规模。

2022年年来，华润万象日常生活发起了今年第一笔收并购，以10.6亿收购禹州物管。除此以外，华润万象日常生活还在今年1月收购了香港彩虹物管旗下南通长乐全部股权。

碧桂园收购了布局相近的中梁百悦智佳。此前，碧桂园还收购了蓝光物管、富力物管、雅居乐物管。

聚润服务项目在青岛市具有领先消费市场地位，通过战略合作、收购及投资扩大业务规模及巩固在青岛市消费市场是很有必要的。同时，该公司也应该向其他地区扩张。

公开资料也表明，聚润服务项目拟用申报上市后公司所得资金净额60%合9640万港币用于战略合作、收购及投资以扩大业务规模及多元化物管组合。

另一方面，目前在聚润服务项目业务中占比最低的街道社区产品服务服务项目也有较大的挖掘空间，进军高端物管领域也离不开更好的产品服务服务项目。

涵盖车位资产管理、街道社区商业甚至居民日常生活的产品服务服务项目，拥有轻资产优势，以运营精度代替人力支出。从而有望获得更高的附加值、更大的发展潜力和更长的生命周期。

近年来，聚润服务项目推进国企改革，走出山东、服务项目全国、向高端物管进军，向一体化运营、综合化服务项目、轻资产转型。

此外，聚润服务项目计划申报上市后用所得资金净额15%合2410万港币加强物管管理服务项目及进一步开发其多元化街道社区产品服务服务项目。

总之，物管管理金融行业前景仍然充满希望。作为后发力者，聚润服务项目应该以此次赴港申报上市为契机，借力登陆国际民营企业消费市场，跑马圈地加升级自身业务。

文|香港股市专修（ID：ganggushe）